Tilstandsrapport Bolig har overtatt for Boligsalgsrapport

Takseringsforbundene gjeninnførte den enklere typen tilstandsrapport et par måneder etter at den var tatt ut av markedet. Rapporten har nå fått navnet «Tilstandsrapport Bolig», men er innholdsmessig lik den tidligere Boligsalgsrapport som ble benyttet i perioden fra 2001 til 2015.

Tilstandsrapport Bolig med Arealmåling er godkjent som dokumentasjon ved tegning av eierskifteforsikring.

I boligmarkedet på Sørlandet er Tilstandsrapport Bolig med Arealmåling for tiden nesten enerådende som rapportform ved salg av bolig. Rapporten kan også utvides til å omfatte verdi- og lånetakst.

Estax AS er en betydelig leverandør av Tilstandsrapport Bolig i Kristiansand, Vennesla, Lillesand, Grimstad og Hovden.

Takstmannen skifter batteri i røykvarslere

Ved utarbeidelse av Boligsalgsrapport skal brannslukkingsutstyr og røykvarslereIMG_0073 sjekkes.

Vi opplever ofte at batteri i røykvarsler mangler eller er defekt.

Røykvarsler som ikke fungerer gir TG3 i rapportens avsnitt om brannsikkerhet.

For eier av boligen er det selvsagt ergerlig å få dårligste tilstandgrad på et så viktig avsnitt i Boligsalgsrapporten, på grunn av et forhold som er så enkelt å utbedre.

Som en ekstra service tar vi nå konsekvensen av dette og monterer heretter nye batterier i røykvarslere dersom batteri mangler eller er defekt ved kontrollen!

Boligsalgsrapporten kan tilpasses til type bolig og kundens ønsker

Avhengig av type bolig og kundens ønsker, kan boligsalgsrapportens omfang til en viss grad tilpasses ved at noen tjenester enten kan tas med i rapporten eller velges bort.

Bortvalg av tjenester reduserer rapportens kostnad.

Kunden står fritt til å velge bl.a. om takstmannen skal lage hull i vegger for kontroll av utsatte skulte konstruksjoner, om dagslys og romhøyde skal vurderes og om vurdering av branntekniske forhold skal være med i rapportomfanget.

Kunder som velger bort denne type tjenester bør være klar over at viktige forhold ved boligen dermed ikke blir vurdert, og at risiko for konflikt i etterkant av eierskiftet dermed kan øke.

For fritidsboliger er det imidlertid meget relevant å vurdere om f.eks romfunksoner som dagslys og romhøyde skal være et tema i rapporten. Byggeforskriftenes bestemmelser om krav til rom gjalt ikke for fritidsboliger før i 2010, og for eldre fritidsboliger vil det dermed være store avvik mellom forskriftskrav som gjalt på byggetidspunktet og standardens krav.

Mer om de valgfri tjenestene her.

 

Ny hverdag for takstmenn i 2016

Ipad på befaringDen nye boligsalgsrapporten som ble lansert i slutten av 2014 fikk en lengre innfasingsperiode enn opprinnelig planlagt. Fra 1. januar 2016 er det imidlertid helt slutt på det eksisterende rapportformatet, og takstmennenes gamle rapportverktøy stenges for opprettelse av nye boligsalgsrapporter.
For mange boligtakstmenn blir det en ny hverdag. Når nye registreringsverktøy tas i bruk vil de fleste takstmenn bruke en ipad-app på befaringene. Appen er utviklet som en integrert funksjon i det nye web-baserte rapportprogrammet. Den gir mulighet for registrering av alle relevante data, og fungerer også som en sjekkliste som sikrer at takstmannen har vært igjennom alle sjekkpunkter på boligen. Med fotofunksjonen i appen kan takstmannen ta bilder av takstobjektet og av bygningsdeler både for bruk i rapporten og for eget bruk.
Etter befaringen synkroniseres de registrerte dataene og bilder mot rapporten.
Vi har brukt registreringsappen på endel oppdrag, både verditakster og boligsalgsrapporter. Konklusjonen foreløpig er at den fungerer meget bra, spesielt for ny type boligsalgsrapport.

Eksempel på ny type boligsalgsrapport

Den nye boligsalgsrapporten er lansert, og vi begynner å få erfaring med den nye rapporttypen.
Brukere av rapportene vil oppleve store forskjeller i forhold til utgående boligsalgsrapport når det gjelder rapportens struktur og utforming.

Den mest åpenbare forskjellen er at rapporten er mye større og grundigere. En annen stor forskjell er at alle kontrollpunkter som har fått TG 2 og TG3 er oppsummert foran i rapporten i oversiktlige rapportsammendrag. Disse sammendragstabellene har så henvisning til rapportpunkt for nærmere opplysninger om tilstandssvekkelsene.

De nye rapportene har også kortere og mer konsise kommentarer med mindre bruk av tekniske formuleringer og fremmedord. Et eksempel på boligsalgrapport anno 2015 finner du her: Eksempel på ny type boligsalgsrapport

Utfasing av gammel Boligsalgsrapport

Mange spør om de eksisterende boligsalgsrapportene vil være gyldige etter nyttår, og hvor lenge det kan leveres slike rapporter.
Rapporter basert på utgående standard vil tilbys også etter 1. januar, men kun fram til 31. februar 2015. Disse rapportene vil deretter kunne oppdateres dersom det skulle være behov for det når gyldighetsperioden utløper etter 6 måneder.
Vi har forståelse for at noen selgere ønsker den gamle rapporttypen siden den koster mindre enn den nye.
Forskjellen på de to rapportene er imidlertid stor, og de som skal selge bolig får en mye grundigere gjennomgang og en bedre dokumentasjon av boligen dersom de velger å bestille en ny boligsalgsrapport basert på NS 3600. Vi anbefaler derfor alle som går i gang med en salgsprosess nå å gå for den nye boligsalgsrapporten.
Etter 1. mars er det kun Boligsalgsrapport basert på NS 3600 som tilbys.

Boligsalgsrapport blir dyrere i 2015

Ny og utvidet boligsalgsrapport fra 2015 blir basert på en mye grundigere gjennomgang av boligen enn hva som haLH6jr vært gjort til nå. I tillegg skal det fremskaffes mer dokumentasjon om boligen, og dokumentasjonen skal gjennomgås og vurderes av takstmannen.
Takstmannen må derfor bruke lengre tid enn tidligere både på befaringen hjemme hos selger og på ferdigstillelse av rapporten.
Hvor mye kommer så en boligsalgsrapport til å koste i 2015?
Det er idag ingen takstmenn som har erfaringsgrunnlag med hensyn til timeforbruk på den nye rapporttypen, og det har derfor vært smått med prisantydninger. Dataverktøyene er imidlertid ferdige og det gjennomføres forberedelser og testrapporter.
Så langt ser det ut til at tidsforbruket blir minst dobbelt så stort som med dagens rapport.
Vi tipper at boligsalgsrapport anno 2015 kommer til å koste rundt 15.000 kroner for en liten til middels stor bolig. For store boliger antar vi at prisen kan bli omkring kr 20.000, og for leiligheter rundt kr 10.000,-
For mange selgere vil en faktura på kr 20.000 i forkant av et boligsalg være problematisk. Vi kommer derfor til å tilby fleksible betalingsløsninger. Dette kommer vi tilbake til senere!

Risikabelt å selge uten boligsalgsrapport

Et brev av 27. oktober fra Finanstilsynet til Eiendom Norge belyser bruk av tilstandsrapporter i forhold til hva som er god meglerskikk.

Ifølge finanstilsynet kan ikke bruk av boligsalgsrapport gjøres obligatorisk fordi hverken avhendingsloven eller eiendomsmeglerloven gir lovhjemmel til det. Samtidig sier tilsynet at god meglerskikk innebærer at både kjøpers og selgers interesser skal ivaretas, og om meglers plikt til å innhente opplysninger om eiendommens tilstand sier finanstilsynet:
«Det kan imidlertid tenkes at megler på grunn av særlige omstendigheter har en plikt til å undersøke eiendommen nærmere, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet. Dette kan være dersom megler på bakgrunn av generell erfaring eller konkrete observasjoner bør vurdere om de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Eksempler på slike omstendigheter, kan være at eiendommen er beheftet med faktiske feil som råte, lekkasjer eller angrep av skadedyr, ulovlig tilbygg og manglende bruksendringstillatelser.»
Finanstilsynet mener altså at meglere har plikt til å gjøre kjøpere oppmerksom på slike forhold dersom ikke fullstendige opplysninger foreligger på annen måte.

Vi har 15 års erfaring med utarbeidelse av boligsalgsrapporter, og vet at de omstendighetene som nevnes som «særlige» forekommer i de fleste brukte boliger. Selgere fyller ut egenerklæring, men disse gir ofte misvisende eller ufullstendige opplysninger fordi de fleste selgere ikke har tilstrekkelig fagkunnskap til å svare riktig på spørsmålene. Selgere vil på samme måte heller ikke ha tilstrekkelig beslutningsgrunnlag til å vurdere om det er nødvendig å innhente ytterligere fakta om boligens tilstand, og må rådføre seg med megler.

Boligsalgsrapport_2015_webNTFEiendomsmegleren og har dermed 2 alternativer:

1) Gjennomføre salg uten boligsalgsrapport. På bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner har megler selv vurdert at opplysninger som er kommet fram om bl.a. råte, lekkasjer, skadedyr etc er riktige og fullstendige. Megler vil da også bli medansvarlig for opplysningene, og kan komme i erstatningsansvar dersom det skulle vise seg at opplysningene likevel ikke var riktige og fullstendige.

2) Anbefale selger å innhente boligsalgsrapport, og gjennomføre salg med denne som dokumentasjon på boligens tilstand. Megler kan vise til at boligen er grundig gjennomgått av en uavhengig fagmann og undersøkt for faktiske feil som råte, lekkasjer, skadedyr etc. Megler har da oppfylt krav til god meglerskikk mht opplysning om tilstand.

Finanstilsynet mener også at dersom selger ikke etterkommer en anbefaling om å innhente tilstandsrapport, vil megler kunne frasi seg oppdraget. Etter omstendighetene kan megler også ha en plikt til dette.

Vi tror at seriøse meglere ikke ønsker å påta seg ekstra ansvar ved å gjennomføre salg uten boligsalgsrapport.

Les brevet fra finanstilsynet

Les mer om trygghet med boligsalgsrapport

Farlig eksperthjelp før boligkjøp?

Fuktsøk i dusjFlere nettsteder hadde sist uke nyhetsoppslag om at domstolene stiller større krav til hva kjøper burde ha oppdaget før kjøp dersom en takstmann f.eks har deltatt på visning sammen med kjøper, enn dersom kjøper hadde gått på visning alene.

– Det er faktisk blitt slik at det kan slå tilbake på boligkjøpere at de har hatt med fagfolk på visning dersom det oppstår rettstvist om skjulte feil og mangler, sier advokat Ola Fæhn i Forbrukeradvokaten til Dagens Næringsliv.

Vi mener at det uansett må være en trygghet for kjøper å vite mest mulig om eiendommen før kjøpet. Det er slett ikke sikkert at kjøper får noen erstatning for skjulte feil med boligen selv om kjøperen ikke hadde kompetanse til å oppdage feilen på forhånd.

(more…)

Boligsalgsrapport blir obligatorisk

Eiendomsmeglerforbundene har vedtatt å innføre obligatorisk bruk av boligsalgsrapport fra 2015. Dette er positivt, og vil garantert bidra til færre konflikter i etterkant av eiendomsoverdragelsene.

Meglerne i Lillesand, Kristiansand og Grimstad ligger langt foran landsgjennomsnittet på bruk av boligsalgsrapporter. På Sørlandet har det vært vanlig å benytte boligsalgsrapport på salgsoppdrag i mange år allerede.

Les mer om saken på Dine Penger